Les 7 clés pour faire fleurir son investissement locatif

Petite introduction

Investir sur l'immobilier résidentiel consiste à se payer une propriété afin de la re-louer afin d'augmenter les revenus et de se créer un portefeuille.

Le placement peut être optimisé grâce à des privilèges fiscaux qui réduisent l'impôt sur le revenu. Effectivement, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions d'impôts en contre partie d'un engagement de location. Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées. Le placement locatif est le seul placement permettant de se créer un capital financé à crédit, dont les ¾ sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d'impôt et un effort d'épargne réduit. Différents plans de placement locatif existent dont le dispositif Malraux, Censi Bouvard ou encore le dispositif Pinel.

Faire un placement locatif permet d'agrandir facilement son capital et de bénéficier, une fois l'achat récupéré , d'un complément de revenu important. À condition de faire les bons choix.

Si vous désirez plus d'informations sur un placement locatif, vous pouvez voir un conseiller en placement rapidement.

1. Investissez dans un bien immobilier en fonction de votre secteur et du marché.

Choisissez une commune caractérisée par un développement continu de démographie, un quartier bien desservi par les transports en commun, une commune dotée d'infrastructures commerciales, etc. Avant d'se payer un 4 pièces par exemple, vérifiez la proximité des écoles, voire des universités afin de pouvoir le suggérer à la location soit à une famille, soit à des étudiants en colocation.

Consultez en ligne les listes de locals disponibles et le prix de leur location . Une propriété annoncée à un prix exorbitant sera plus difficile à re-louer qu'une autre, et ses habitants partiront dès que possible. Tenez compte de l'économie locale et des principales industries situées à proximité.

Comme sur tout placement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de position du bien : il doit s'agir d'un territoire où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser l'investissement en terme d'occupation et de plus-value à la revente. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes sur certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l'acquisition.

2. Achetez un local c'est avant tout un placement

Ne faites pas intervenir votre affect sur la sélection de votre bien. Effectivement celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d'affectif afin derait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d'un placement rentable. La sélection de votre bien déchargée d'affect, vous multiplierez vos chances que le local plaise à d'autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N'oubliez pas votre objectif : n'achetez pas sur une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d'se payer, afin de vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !

3. Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos placements

Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N'oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l'achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des placements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs sur le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.

En matière de placement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien se payer !

4. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation

Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un placement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces locals, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d'étudier les taux d'intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver l'investissement adapté en prenant compte des ennuis possibles (notamment sur l'investissement sur l'ancien, des travaux sont d'ordinaire à prévoir).

5. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur

Pour trouver Le meilleur locataire qui paiera régulièrement son loyer et qui ne dégradera pas le bien en location, le bailleur doit demander certains justificatifs afin de minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de causes.

Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution afin de l'intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.

Du côté du promoteur qui vend le bien, vérifiez sa notoriété, s'il respecte bien les normes en vigueur ainsi que le taux de mixité des résidences (la règle des 3/3 avec 1/3 des locals proposés à l'investissement, 1/3 en locals sociaux et le tiers restant en résidences principales).

6. Mettez votre placement locatif en gestion

L'administration locative est du ressort des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Il s'agit de tirer le meilleur parti financier de votre propriété. Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d'éventuelles créances . Des privilèges qui compensent largement les honoraires qu'elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

7. Souscrivez une garantie

La garantie locative est une assurance qui vous protège contre les loyers manqués sur votre propriété. Elle garantit la réussite de votre investissement. Vous devez souscrire une garantie locative propre à chaque bien. L'assurance loyers impayés standard ou la nouvelle assurance mondiale des risques locatifs (qui peut rembourser les dettes jusqu'à 70 000 € par bien et les dommages jusqu'à 7 €

Vous devez obtenir une garantie locative pour chaque bien que vous souhaitez protéger. Vous avez le choix entre une assurance loyers impayés classique ou la nouvelle garantie mondiale des risques locatifs (qui couvre les dettes jusqu'à 70 000 € par pied-à-terre et les dégradations jusqu'à 7 700 €). Contactez une compagnie d'assurance et attendez-vous à payer de 1,5 à 2 euros par mois

Conclusion

L'investissement locatif est une étape cruciale dans la réussite d'un patrimoine. Cependant, il est essentiel de faire un choix judicieux lors de la réalisation de celui-ci afin qu'il soit couronné de succès. En conséquence, l'investissement locatif vous fournira une source de revenus supplémentaires assurée.